LEGISLAÇÃO: Condomínio Edilício

Dizemos que há um condomínio quando várias pessoas são proprietárias de um determinado bem. A propriedade é total e única. Daí outras denominações como co-propriedade e compropriedade.

Há vários tipos de condomínio.

O próprio Código Civil quando dispõe sobre o condomínio  já aponta dois tipos de condomínio: o voluntário e o necessário.

Condomínio voluntário decorre de acordo de vontades entre partes que se reúnem para adquirir determinado bem. Por ex: dois amigos se reúnem para comprar determinado imóvel, se na escritura ou instrumento particular forem silentes quanto à participação de cada um subentende-se pertencer a cada um a metade da propriedade. Há casais que ao se divorciarem mantém em condomínio bens imóveis.

 

Condomínio necessário ou forçado é aquele que advém de imposição legal, por exemplo, o disposto no art. 1.327 do Código Civil:

“Art. 1327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas, regula-se pelo disposto neste código. (art. 1297 e 1298; 1304 a 1307)”

Finalmente, o condomínio incidente ou eventual, quando surge por motivos estranhos à vontade de condôminos. Por exemplo, vários herdeiros recebem um bem por falecimento do ascendente. Neste particular, diríamos um condomínio necessário por decorrer de sucessão.

Entrementes, o que nos interessa é o chamado condomínio edilício.

Chamamos de condomínio edilício, quando em edificações, partes são de propriedade exclusiva e partes são de propriedade comum dos condôminos. Denota-se daí um complexo eclético, convivendo duas ordens de direito: uma de propriedade plena e exclusiva e outra de condomínio permanente e indivisível, diferente do condomínio, propriamente dito, que pode ser extinto, por acordo entre partes ou judicialmente.

Como ensina Orlando Gomes (“Direitos Reais”, 18 ed, Ed. Forense, p.221):

“A situação caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns. Cada apartamento, sala, conjunto ou andar pertence exclusivamente a um proprietário, que, todavia, tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício de unidades autônomas. Do mesmo passo que é dono do seu apartamento, faz-se necessariamente condômino de certas partes do imóvel que permanecem, para sempre, em estado de indivisão forçosa. É essa situação, muito profusa nas cidades de crescimento vertical, que se procura definir juridicamente como figura autônoma.”

 

A maioria das regras previstas para condomínio edilício foram mantidas pelo Novo Código Civil. Porém, aplica-se a Lei 4591/64, que tratava de condomínios no que não foi revogada. Outras leis esparsas surgiram depois de 2002 e que serão oportunamente comentadas.

Porém, de início, uma  primeira indagação: o condomínio edilício é pessoa jurídica?

Não há como negar as semelhanças entre as associações e condomínio. Enquanto aquelas foram contempladas pelo legislador no art. 44 do Código Civil, ingressando no rol das pessoas jurídicas, este, o condomínio edilício, ficou à margem da legislação quanto a sua personalidade jurídica.

A partir, daí, a jurisprudência faz verdadeiros acertos para enquadrar os condomínios como pessoa jurídica.

O art. 1348, II confere ao síndico de um condomínio representá-lo ativa e passivamente em juízo, e em consequência, deveria, logicamente o legislador ter previsto que o condomínio é “pessoa jurídica”.

Ainda, o síndico no desempenho de suas funções admite e demite funcionários. O condomínio, assim, caracteriza-se como um empregador cabendo-lhe pagar os encargos trabalhistas pontualmente. Aliás, tais recolhimentos só podem ser feitos se o condomínio estiver inscrito no CNPJ. (Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas)

Se esses encargos não forem recolhidos o condomínio torna-se inadimplente perante a Receita Federal como qualquer pessoa jurídica, e, assim, pode valer-se dos benefícios da Lei 11.941/2009, denominada “Nova Refis”.

Um determinado condomínio requereu o Refis do seu débito. Porém, a Receita Federal indeferiu o pedido alegando que o Refis era destinado tão somente para pessoa jurídica.

O STJ enfrentou a questão e fundamentou sua decisão basicamente na incoerência da Receita Federal. Se o condomínio é obrigado a se inscrever no CNPJ (artigo 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005), para fins previdenciários (art. 3º, § 4°, III da Instrução Normativa RFB 971/2009, não pode a Receita Federal indeferir o pedido de parcelamento, sob o fundamento de que o Refis só se aplica às pessoas jurídicas.

Por outro lado, se o condomínio é considerado pessoa jurídica, como pode ingressar no Juizado Especial? Há entendimentos de que o condomínio não tem legitimidade de figurar no pólo ativo perante os Juizados Especiais por se tratar de pessoa jurídica, porém, a mais forte corrente é no sentido de que pode, pois, há previsão legal para tanto.

O art. 3º II da Lei 9099/95, (Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais), dispõe:

“Art.3º.O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade assim consideradas:

I-as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;

II-as enumeradas no artigo 275, inciso II, do Código de Processo Civil;

…………………………………………………………………………………”.

O art.275,II do Código de Processo Civil dispõe:

“II-nas causas, qualquer que seja o valor:

……………………………………………………………………………………..

  1. b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; (grifos nossos)

…………………………………………………………………………………..”

Resta claro, portanto, que a cobrança do condômino inadimplente pode ser processada pelo condomínio perante os Juizados Especiais, não se aplicando aqui a regra art.8º da lei em comento .

Ademais, o condomínio edilício tem legitimidade para propor ação perante os Juizados Especiais, porque na maioria das vezes reproduz em juízo o interesse de várias pessoas físicas.

Não seria justo impor a essas pessoas físicas o demorado rito ordinário, quando se poderia obter rapidamente os valores devidos pelo condômino inadimplente recompondo o equilíbrio econômico do condomínio, desonerando os condôminos adimplentes.

Portanto, o condomínio edilício é pessoa jurídica, às vezes.

 

 

São Paulo, 9 de outubro de 2014.

Felícia Ayako Harada

 

Dra. Felicia Ayako Harada (credito-Douglas-Matsunaga)

Dra. Felicia Ayako Harada (credito-Douglas-Matsunaga)

 

 

FELICIA AYAKO HARADA

FELICIA AYAKO HARADA

Advogada em São Paulo especializada em Direito de Família. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011.Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.

E-mail: felicia@haradaadvogados.com.br
FELICIA AYAKO HARADA

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