LEGISLAÇÃO por FELÍCIA HARADA: Locação e Benfeitorias

Assunto de bastante interesse e que gera conflitos na relação locador/locatário, é o referente às benfeitorias em imóvel locado.

Em primeiro lugar, é necessário que façamos um estudo sobre as benfeitorias.

Benfeitorias são obras e despesas que se fazem em um bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

 

As benfeitorias podem ser:

Voluptuárias:- são as de mero deleite ou recreio, cuja finalidade é apenas dar mais comodidade a quem as faz, são obras para embelezar a coisa. Por exemplo: a construção de uma piscina, decoração luxuosa de um aposento.

Úteis: – são as que objetivam aumentar ou facilitar o uso da coisa, apesar de não serem necessárias. Por exemplo: instalação de divisórias.

Necessárias: – são obras necessárias indispensáveis à conservação do bem, para impedir a sua deterioração. Por exemplo: reconstrução de um assoalho que apodreceu.

 

Esclareça-se que as benfeitorias são obras e despesas feitas pelo homem em um bem. As benfeitorias não abrangem os melhoramentos sobrevindos sem a intervenção do homem, decorrente de um fato natural. Por exemplo: aumento de área em razão de desvio natural de um rio.

Feitas tais considerações, mormente as referentes às espécies de benfeitorias, passaremos em um segundo momento a determinar a sua implicância indenizatória na locação de um imóvel.

 

Dispõe o art. 35 da Lei de Inquilinato:

“Art.35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício de direito de retenção.”

 

Da leitura deste dispositivo concluímos que:

– as benfeitorias são indenizáveis, se não houver estipulação em contrário no contrato de locação;

– as benfeitorias necessárias são indenizáveis independente de autorização;

– as benfeitorias úteis são indenizáveis, desde que autorizadas.

 

Na prática, findo o contrato de locação, até como pretexto para reter o imóvel, o locatário (inquilino) alega que efetuou no imóvel benfeitorias úteis das quais pretende uma indenização. A dificuldade reside no fato de não terem sido avençadas por escrito, com a devida autorização.

Portanto, para segurança do locador e locatário, para evitar conflitos na retomada do imóvel, as benfeitorias úteis devem ser devidamente autorizadas, descritas, individualizadas e acompanhadas dos respectivos comprovantes de despesas. Não basta o locatário somente apresentar uma planta de reforma sem especificar quais as benfeitorias, quanto vai gastar, para pretender futura indenização.

 

Dispõe, ainda, o art. 36 da Lei de Inquilinato:

“Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância da coisa.”

 

Não pode o inquilino pretender, por exemplo, seja indenizada a construção de uma piscina. E, ainda, a sua retirada não pode comprometer a estrutura do imóvel.

Portanto, em imóvel alugado, para o locatário, é sempre de bom senso, verificar a real necessidade, antes de efetuar benfeitorias, e, para o locador se autorizar, fazê-lo mediante documento por escrito.  É sempre de bom alvitre, fazer constar no contrato, a exigência de autorização para qualquer tipo de benfeitoria para evitar futuros problemas.

 

São Paulo, 27 de abril de 2015.

 

Felicia Ayako Harada

 

Dra. Felicia Ayako Harada (credito-Douglas-Matsunaga)

 

FELICIA AYAKO HARADA

FELICIA AYAKO HARADA

Advogada em São Paulo especializada em Direito de Família. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011.Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.

E-mail: felicia@haradaadvogados.com.br
FELICIA AYAKO HARADA

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