LEGISLAÇÃO: QUORUNS CONDOMINIAIS (com alterações da Lei 10.931/2004)

 

Uma questão muito comum nos condomínios diz respeito ao “quorum” para deliberação de determinadas reformas ou melhoramentos do condomínio, de destituição do síndico etc.

Tive notícia de um condomínio que queria construir uma garagem no campinho de futebol lá existente. A polêmica foi voraz. Muitos queriam outros não.

Os que queriam a nova garagem argumentavam  não haver sentido, em tempos atuais, a existência de edifícios de três ou quatro dormitórios com   apenas uma vaga de garagem por apartamento.

Logo se conclui, que a necessidade surgiu, pois, os “jogadores de futebol” cresceram e passaram a motoristas de seus próprios carros.

Os que não queriam as novas vagas argumentavam que quando compraram as suas respectivas unidades, os condôminos tinham conhecimento da limitação de vaga e que a finalidade seria apenas de ostentação. Isto sem dizer do aumento de circulação de veículos pelo edifício.

Após inúmeras discussões, inúmeras assembléias, os vizinhos se digladiando, aprova-se a construção da garagem por deliberação de maioria simples (metade dos condôminos presentes mais um) em assembléia extraordinária.

Mister, nesta toada, definirmos  as benfeitorias.

Benfeitorias são obras e despesas que se fazem em um bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

 

As benfeitorias podem ser:

 

Voluptuárias:- são as de mero deleite ou recreio, cuja finalidade é apenas dar mais comodidade a quem as faz, são obras para embelezar a coisa. Por exemplo: a construção de uma piscina, decoração luxuosa de um aposento.

Úteis:-são as que objetivam aumentar ou facilitar o uso da coisa, apesar de não serem necessárias. Por exemplo: instalação de divisórias.

Necessárias:-são obras necessárias indispensáveis à conservação do bem, para impedir a sua deterioração. Por exemplo: reconstrução de um assoalho que apodreceu.

 

 

Poderia a deliberação por maioria simples aprovar a construção da garagem?

A maioria vitoriosa foi buscar seus argumentos na convenção, onde consta:

para alterar ou substituir coisas ou bens do condomínio o quorum para deliberação é  de 2/3 dos condôminos;

 

Porém:

para as benfeitorias necessárias, o síndico poderia executá-las mediante aprovação do Conselho Consultivo;

para as benfeitorias úteis, necessária a deliberação por maioria simples, isto é, metade mais um dos condôminos presentes em assembléia;

para as voluptuárias, 2/3 da totalidade dos condôminos.

 

O cerne da questão se resume no  fato de a deliberação para construção da garagem ter sido aprovada por maioria simples, que no meu entender é vedado por lei, neste particular.

Não resta a menor dúvida de que as novas vagas constituem benfeitorias úteis nos moldes da família moderna, que felizmente ou infelizmente, possuir mais de um carro virou regra. Ainda, alegaram os vencedores que o valor imobiliário da propriedade aumentaria.

Entretanto, a minoria vencida trouxe sabiamente à baila o art. 1342 do Novo Código Civil que dispõe:

“Art. 1342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”

Imediatamente, revidaram os vencedores argumentando que o inciso III do Art. 1334 do referido Código Civil outorga à convenção de condomínio o poder de estabelecer “quorum” exigido para as deliberações.

Todavia, este argumento dos vencedores não pode prevalecer. Realmente, a lei civil permite que a convenção determine o quorum para as deliberações, desde que respeite o quorum de algumas deliberações, que dada a sua importância ou repercussão social  está previsto em lei, como o disposto no artigo 1342 acima citado.  Esclareça-se, o art. 1342 não está de enfeite no Código e há de ser observado.

Ademais, a própria Convenção Condominial exige 2/3 dos condôminos para alterar ou substituir bem comum. E, a construção da garagem no campo de futebol é uma alteração do bem comum.

Não se nega que a construção da garagem é um acréscimo em parte comum que facilitaria e aumentaria a sua utilização, porém, o quorum de aprovação há de ser o previsto no citado art.1342, isto é, por 2/3 da totalidade dos condôminos, respeitando-se ainda, a limitação nele contida.

Ademais, o que a convenção previu, nos moldes da lei civil, é a deliberação por maioria simples para instalação de benfeitorias úteis. Não se pode concluir que a construção da garagem pelo fato de ser benfeitoria útil, por si só,  poderia ser deliberada por maioria simples. Ela assim o poderia se não houvesse  regra expressa como a contida no citado Art. 1342 do Código Civil, que exige 2/3 da totalidade dos condôminos.

Como é crescente o número de consultas à respeito, vislumbrei o quadro abaixo que muito facilitaria a aplicação do quorum para deliberações em condomínio, previsto no Código Civil vigente.

 

 

           FATO QUORUM
Constituição de condomínio 2/3 das frações ideais (art.1333)
Aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II e IV do art.1336 2/3 dos condôminos restantes
Aplicação de multa ao Condômino que reiteradamente descumpre seus deveres 3/4 dos condôminos restantes (art.1337)
Realização de obras voluptuárias 2/3 dos condôminos (art.1341,I)
Realização de obras úteis Maioria dos condôminos (art.1341,II)
Realização de acréscimos às edificações existentes 2/3 dos dos condôminos (art.1342)
Construção no solo comum Unanimidade dos condôminos (art.1343)
Destituição do Síndico Maioria absoluta dos presentes (art.1349)
Convocação de AG ordinária se o síndico não o fizer 1/4  dos condôminos (art.1350,§1º
Alteração da convenção de condomínio e do regimento interno (com as alterações da Lei 10.931/04)* 2/3 dos condôminos (art.1351) para alterar a convenção condominial e para o regimento interno o que a convenção vier a estabelecer e no silêncio desta segue o quorum da alteração da convenção.
Mudança de destinação do edifico ou da unidade imobiliária Unanimidade dos condôminos (art.1351)
Convocação de AG extraordinária pelos condôminos 1/4 dos condôminos (art.1335)
Reconstrução ou venda Metade mais uma das frações ideais (art.1357)

*A Lei nº 10.931/2004 alterou o art. 1351, retirando a previsão de quorum para alterar o regimento interno. Dessa forma, entendemos que o mesmo pode ser alterado pelo quorum previsto na convenção e no silêncio desta seguir o quorum estabelecido para alteração da convenção.

 

 

São Paulo, 20 de setembro de 2014.

Felicia Ayako Harada

 

 

Dra. Felicia Ayako Harada (credito-Douglas-Matsunaga)

 

FELICIA AYAKO HARADA

FELICIA AYAKO HARADA

Advogada em São Paulo especializada em Direito de Família. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Autora da obra Coletânea de artigos de direito civil, Rideel, 2011.Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.

E-mail: felicia@haradaadvogados.com.br
FELICIA AYAKO HARADA

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